Цены на недвижимость: удивляемся и ждем

Портал «Бюллетень недвижимости» приводит интереснейшие данные по изменению цен на недвижимость в Петербурге. Что происходит на рынке? После комы в конце весны и начале лета в августе-сентябре мы наблюдали некоторое увеличение спроса, которое держалось недолго. Рынок опять впадает в спячку.

Так выглядит изменение спроса на первичном рынке:

…

На вторичном рынке:

Что при этом происходит с ценами? По законам рынка они должны меняться в соответствии с изменением платежеспособного спроса. Правда, недвижимость — достаточно инерционный товар, цена на нее меняется не сразу, а с лагом в два-три месяца.

Смотрим на изменения цен:

Если на первичном рынке колебания цены очень приблизительно, но следуют за колебаниями спроса (за исключением самого последнего периода), то вторичка вообще не реагирует ни на что: с начала лета цена стоит как приклееная колеблется вокруг 104 тысяч за метр. Есть спрос, нет спроса, продавцы держат цены.

На последнем графике есть очень интересный и редкий момент: цена первичного метра почти сравнялась с ценой вторичного. Эти кривые практически никогда не сближаются, между ними всегда есть зазор. Что происходит?

А происходит влияние на рынок нерыночных механизмов. Не секрет, что значительное число сделок на обоих рынках до кризиса совершалось с использованием ипотеки. После кризиса кредитный процент стал неподъемным, да и банки давали кредиты неохотно. Строительная отрасль напряглась. Ее развал грозил тяжелейшими социальными последствиями: на одно рабочее место в строительстве приходится семь рабочих мест в смежных областях. Тут и производство строительных и отделочных материалов, мебели, интерьерного текстиля и т.д.

Допустить крах отрасли и тотальную безработицу было невозможно, и правительство субсидировало ипотеку. Но не всю, а только ипотеку для покупки квартир в строящихся домах. Банки предлагают кредиты не по 14,5-15%, как для покупки квартир на вторичном рынке, а по 11-11,5%. Разницу компенсирует государство.

И спрос стал плавно перетекать на рынок первичного жилья.  Покупателей на вторичке и так было мало, а сейчас и вовсе не осталось. Практически исчезли простые сделки (прямой покупатель — один объект — прямой продавец). Опять появились цепи. Три-четыре, а то и пять квартир в цепи — уже не редкость, а норма.

В общем, все стало совсем непонятно. Точнее, на первичном рынке можно предположить медленный рост, перемежающийся выходами на плато, а вот от вторички неизвестно, чего можно ожидать. С одной стороны, нет  спроса — цены должны падать. С другой стороны — есть психологический  предел, ниже которого продавцы не станут отдавать свою собственность. С третьей стороны, цена вторички всегда зависела от цен на первичном рынке, и если строящиеся метры дорожают, то она должна идти вверх. Но спроса и так нет, смотри п.1.

В общем, предсказать будущее невозможно, поэтому просто ждем, пока оно наступит.

источник — s0no