Стройка-призрак

Строительство большинства объектов СУ-155 остановилось, при этом оно не было надлежащим образом законсервировано. Из-за этого здания приходят в негодность. Вырученных средств от продажи активов СУ-155 на окончание строительства не хватает, и разрыв продолжает расти.

«Сегодня работы (на стройках СУ-155. — «Газета.Ru») ведутся, но на малом числе объектов в регионах. В Москве же они не ведутся вовсе. Более того, в Фили-Давыдково начаты вывоз материалов и даже снятие бордюров, людям говорят об очередном переносе сроков. Напомню, что там готовность 95% и людям была обещана сдача в сентябре этого года. Вчера установили щит, что сдача будет только в 2017 году», — рассказал депутат Государственной думы Александр Агеев, работающий с инициативными группами дольщиков СУ-155. По его словам,

объекты ветшают, так как на многих из них не закрыт тепловой контур и не выполнена консервация.

Как пояснил Сергей Должников, директор ООО «Экспертная инжиниринговая компания», хотя любой объект, чье строительство остановлено, должен быть надлежащим образом законсервирован, застройщики редко на это идут, поскольку тогда автоматически прекращается действие разрешения на строительство.

«Даже если не хватает средств, то на объекте продолжает теплиться жизнь: стоит бытовка, снуют пара рабочих, делается вид, что стройка идет. Если же объект законсервировать, то это явная для всех остановка работ», — объясняет эксперт.

Обычно после остановки строительства уже через несколько лет здание начинает разрушаться. Можно предположить, что многие объекты СУ-155 уже прошли этот рубеж. Как напомнил Дмитрий Базаров, партнер BGP Litigation, к настоящему времени АО «СУ №155» находится в предбанкротном состоянии уже более четырех лет.

Таким образом, ряд строек встали еще до того, как компанию объявили банкротом.

Так, «Газета.Ru» уже писала о судьбе объектов СУ-155, которые строились по контракту с Минобороны.

«Дома, которые построены, постепенно начинают приходить в негодность, во многих квартирах уже выбиты окна, отваливается штукатурка, отклеиваются обои, во многих квартирах образовались протечки», — отмечалось в коллективном обращении военнослужащих, которые не могли получить свои квартиры, к Путину.

Как объяснил Должников, если объекты не были законсервированы, то по причине внешнего воздействия возникают дефекты. «Это означает дополнительные затраты при возобновлении строительства, и встает вопрос, кто эти затраты будет нести. При стандартной ситуации это бремя ложится на застройщика, но в этой ситуации произошел переход права собственности. Поэтому новые собственники могут оказаться не готовы вкладывать дополнительные средства», — говорит Должников. Как отмечает эксперт,

при длительном простое дополнительные расходы могут составить до 25% от общей стоимости работ.

Причем чем ниже качество строительства, тем быстрее объект приходит в негодность из-за вынужденного простоя. А к качеству строительства СУ-155 и раньше возникали вопросы.

Как отмечает Мария Пономарева, старший юрист адвокатского бюро А2, АО «СУ-155» (до преобразования — ЗАО «СУ-155») на стадии, когда еще велось строительство, неоднократно привлекалось к ответственности за нарушение требований Градостроительного кодекса Российской Федерации, Технического регламента о безопасности зданий и сооружений (федеральный закон №384-ФЗ от 30 декабря 2009 года), правил противопожарного режима, требований проектной документации, СНиП, закона Московской области от 30 ноября 2004 года №161/2004-ОЗ «О государственном административно-техническом надзоре и административной ответственности за правонарушения в сфере благоустройства, содержания объектов и производства работ на территории Московской области».

«Часть работ производилась в отсутствие проектной документации, должным образом не производилась обязательная оценка соответствия выполненных работ по строительству объекта в форме строительного контроля, а именно: не оформлялись результаты проведения контроля за выполненными работами, на часть работ отсутствовали акты освидетельствования скрытых работ», — говорит она.

Для стройки нужны госгарантии

Всего сейчас достройки требуют 155 объектов компании, из них 147 — это жилые дома. По информации из открытых источников, на окончание строительства потребуется около 39 млрд руб. При этом от продаж квартир планируется выручить 20 млрд руб.

«Однако в связи со сложившимся негативным отношением к компании вряд ли стоит ожидать скорой реализации данных площадей, только если применить существенный дисконт. Санатор СУ-155 (банк «Российский капитал») просит госгарантии для достраивания объектов ГК. В связи с этим можно предположить, что средств от продажи существующих активов вполне может не хватить на покрытие расходов по дострою», — говорит Алена Чупракова, консультант практики «Девелопмент» консалтинговой группы «НЭО Центр».

«Сейчас прорабатываем с правительством вопрос в том числе государственных гарантий, с помощью которых попытаемся секьюритизировать те гэпы, которые могут возникнуть при продаже активов… Возможность такая в бюджете предусмотрена, то есть перекраивать его не надо», — сообщил ранее журналистам глава «Российского капитала» Михаил Кузовлев.

А пока решается судьба проблемных объектов, многие из них приходят в негодность, из-за чего разрыв между возможными доходами от продажи и расходами на достройку объектов продолжает расти.

«Чинить и доделывать всегда сложнее и затратнее, чем строить заново, да и имидж у многих площадок СУ-155 сильно подпорчен, продаваться жилье будет плохо, нужно будет делать большие скидки»,

— говорит Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании M9 Development.

Возможно, как раз такой ситуацией и объясняется, по мнению инициативных групп, недостаточно активное поведение санатора.

«Диалог есть, но формальный — только устные обещания или перспективные планы. Ни одного юридически обязывающего документа от санатора или Минстроя нет. Поэтому люди начинают голодовки по всей стране, причем местные власти Нижнего Новгорода, Иванова, Московской области пытаются помочь, но ничего не могут сделать из-за крайне сомнительной позиции санатора», — жалуется Олег Казенков, ответственный секретарь рабочей группы по проблемам пайщиков и дольщиков СУ-155 в Государственной думе.