Рост ставок пока не мешает рынку ипотеки ставить рекорды

Доля рефинансированных кредитов составляет около 12 процентов, то есть новой ипотеки было выдано на сумму около 1,8 триллиона рублей. Как отмечают аналитики, рынок растет, прежде всего, за счет новых заемщиков.
По данным Объединенного кредитного бюро, в сегменте ипотеки наблюдается самый значительный рост количества одобрений. В первом полугодии прошлого года банки одобрили 55 процентов всех ипотечных заявок, а за аналогичный период этого года — 77 процентов.
К концу сентября ставки по выданной ипотеке снизились до 9,41 процента (минус 0,64 п.п. к сентябрю 2017 года). Однако повышение в сентябре ключевой ставки Банка России на 0,25 п.п. (до 7,5 процента, впервые с 2014 года) приостановило дальнейшее снижение ставок по ипотеке.
Рост ставок не окажет значительного влияния на ипотечный спрос, полагают в ДОМ.РФ. Дальнейшая динамика ипотечных ставок будет определяться длительностью периода повышенной волатильности на финансовых рынках, но не превысит 6-12 месяцев, отмечают аналитики. По их предварительной оценке, в октябре рост ипотечного рынка продолжился: выдано кредитов на сумму около 300 миллиардов рублей, что на 40 процентов превышает уровень октября 2017 года.
По данным компании «Метриум», в октябре ставки по ипотеке увеличились в 10 банках, причем 6 из них входят в первую десятку по размеру ипотечного портфеля на 1 июля 2018 года. В шести банках, где зафиксирован рост ставок, показатель вырос не более чем на 0,5 п. п. включительно.
«Разворот тренда снижения ипотечных ставок — негативный сигнал, который может иметь весьма долгосрочные последствия для рынка, — говорит управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. — Дорогие деньги — это уменьшение потребительской и инвестиционной активности, что ставит под сомнение, к примеру, планы властей по наращиванию ежегодного объема ввода жилья до 120 млн кв. м».
Снижение ставок по ипотеке привело к росту спроса на новостройки в Москве в два с лишним раза за последние три года, отмечают в «Метриум». Около 50-60 процентов столичных квартир приобретается в кредит. Но даже рекордный рост показателей не смог нивелировать диспропорцию между спросом и предложением на рынке недвижимости, отмечает Литинецкая. В 2015 году на фоне рекордного роста ставок девелоперы поддержали покупательскую активность за счет программ субсидирования ипотеки. Сегодня же у застройщиков вряд ли найдутся такие финансовые ресурсы, учитывая предстоящее повышение НДС и переход к проектному финансированию.
Повышать ставки банки начали еще в августе-сентябре — в среднем, на 0,3-0,5 п.п. Аналитики RAEX полагают, что эта тенденция сохранится из-за возросших инфляционных ожиданий и связанной с этим приостановкой ЦБ РФ в снижении ключевой ставки, а также сохранению санкционного давления. При этом изменение ставки на 1 процент приводит к снижению продаж жилья на 10 процентов, как рассказали застройщики, а выдачи ипотеки — на 20 процентов.
Уменьшающая маржа не оставляет банкам возможности сохранять ставки на прежнем уровне, отмечают аналитики. Однако отдельные кредитные организации все же не идут на повышение, ужесточая рисковую политику. Часть экспертов считают, ставки не сильно влияют на ипотечный спрос, потому что он в большей степени зависит от жизненной ситуации людей и необходимости улучшать жилищные условия.
В RAEX прогнозируют, что выросшие ставки станут одной из причин (наряду с исчерпанием спроса и ростом цен на жилье), которые не дадут ипотечному рынку в 2019 году повторить рекорды последних трех лет. Большинство тех, кто планирует взять ипотеку, постараются сделать это до конца 2018 года, считают в RAEX. Базовый прогноз агентства на 2019 год — около 2,5 триллиона рублей объема выдач. На этот год — 2,7-2,8 триллиона рублей.