«Москвичам и инвесторам должно быть интересно»

В столице остались 75 аварийных многоэтажек, которые по программе сноса ветхого жилья должны демонтировать до 2018 года. Но на этом зарекомендовавшая себя программа не должна обрываться — члены Совета муниципальных образований Москвы попросили власти о ее продлении. Депутаты и эксперты единодушны: в построенных более полувека назад «хрущевках» капитальный ремонт неэффективен, давно отслужившие свой срок дома должны пойти под ковш экскаваторов. Это вопрос не только градостроительный, а, прежде всего, социальный. Но что построят на их месте?

Глава комиссии столичного парламента по городскому хозяйству Степан Орлов заявил об отсутствии другого выхода «кроме сноса», в большинстве случаев ветхих многоэтажек. Муниципальные депутаты признают, что новая программа, о которой они попросили власти, может оказаться громоздкой и сложной – в нее могут войти до 25 млн квадратных метров жилья. Но в большинстве случаев снос таких домов оправдан, ведь даже после капремонта проживание в них вряд ли назовешь комфортным.

У Стройкомплекса нет ресурсов

«Программа началась еще в 1999 году, тогда в нее вошли определенные шесть серий домов под снос. На сегодняшний день снесено более 6 млн квадратных метров, переселено более 150 тысяч семей», — привел цифры и.о. заместителя начальника департамента градостроительной политики Москвы Андрей Валуй.

Собеседник «Газеты.Ru» пояснил, что реализация программы осложнена рядом факторов. Прежде всего, крайне сложно найти подходящую стартовую площадку.

«Если визуально они есть, там могут проходить инженерные коммуникации, чтобы приступить к строительству жилого дома требуется выполнить большой объем перекладки сетей. Сам срок строительства может быть около четырех месяцев, но сроки проектирования, перекладки коммуникаций, ввод их в эксплуатацию, занимают до двух лет, — привел пример Андрей Валуй. – В начале программы город активно привлекал инвесторов — было заключено 23 инвестконтракта. Порядка двух млн квадратных метров недвижимости снесено инвесторами. При этом часть недобросовестных инвесторов стремилась уплотнять застройку в погоне за максимальной прибылью, использовать «стартовые» площадки для строительства коммерческих домов, уклонялись от возведения социальных объектов».

В общей сложности по 16 инвестконтрактам не выполнены обязательства по переселению 93 домов. Их взял на себя город, что потребовало дополнительных затрат из бюджета.

При этом прогноз и.о. заместителя начальника департамента неутешительный: по масштабам программу можно сравнить со строительством нового крупного города, сегодня у Стройкомплекса банально нет ресурсов для ее реализации.

Хватит расти вширь

«Речь идет о пятиэтажных домах, которые изначально были рассчитаны некоторые на 25 лет службы, некоторые на полвека, срок их эксплуатации давно завершился. У некоторых домов нет даже подвалов, не говоря уже про лифты с мусоропроводами. Но основной вопрос даже не в этом», — прокомментировал «Газете.Ru» инициативу столичных депутатов о продлении программы снова ветхого жилья вице-президент Союза московских архитекторов Илья Заливухин.

По словам эксперта, главная функция программы – более эффективное использование территории. Как правило, давно обжитые районы столицы неплохо обеспечены транспортом и инфраструктурой, в этом их ценность. Поэтому при сносе ветхого жилья при грамотном градостроительном планировании должна увеличиться их плотность.

«Здесь важно понимать, где расположено ветхое жилье. Если на окраине с недостаточным транспортным обслуживанием, то плотность может быть сохранена или даже понижена, можно уйти в малоэтажную застройку. Если же это центр города, примыкающие к Садовому и третьему транспортному кольцу районы, плотность однозначно должна увеличиться, вплоть до пяти раз, — считает собеседник Газете.Ru. – Интересы города и инвесторов здесь могут совпадать, эта территория попадает и в другие городские программы, например, по новым линиям метро. В данный момент было бы неэффективно реконструировать пятиэтажные дома с серьезным износом, нужно строить новые районы. Город должен развиваться не за счет разрастания вширь, а за счет комплексной реорганизации своих территорий, в том числе с учетом транспортного обслуживания».

Илья Заливухин подчеркнул, что москвичам и инвесторам должно быть интересно – это, прежде всего, должна учитывать новая программа.

Сохранить плюсы

«При всей привлекательности идеи ремонта ветхих пятиэтажек ее реализация крайне сложна технически. По сути, это еще и социальные проблемы, ведь люди не хотят отселяться на время ремонтных работ, даже после них жилье не отвечает современного уровня комфортности, такая реконструкция не решает проблему короткого срока службы этих домов», — поддержал коллегу председатель комиссии Общественной палаты Москвы по градостроительной политике, архитектуре и строительству, партнер бюро Citymakers Петр Кудрявцев.

При этом, отмечает урбанист, при сносе ветхого жилья и новой застройке крайне важно сохранить существующую этажность.

«Известный факт – в Берлине ты себя комфортно чувствуешь потому что большинство зданий вокруг не выше пяти-шести этажей, эта высота соразмерна и комфортна человеку, — объясняет он «Газете.Ru» свою позицию. – Чем были хороши советские пятиэтажки? Градостроительная среда в них была благоприятной, вокруг было много зелени. Поэтому при строительстве новых объектов я бы сохранил принципы невысокой этажности, простой геометрии и больших зеленых зон. Сделать это можно, увеличив не высотность, а плотность застройки и уменьшив количество квартир».

Говоря о примерах подобных реноваций в других странах, Петр Кудрявцев напомнил про восточный Берлин, также застраиваемый типовыми многоэтажками. Там проблема ветхого жилья была решена за счет реконструкции, обусловленной, в том числе и более высоким качеством изначальной застройки. Так что пример Москвы в решении этого вопроса на постсоветском пространстве станет действительно уникальным.

Социальный вопрос

«Мы в Москве являемся лидерами по многим направлениям в стране. Москва – лидер по ЖКХ и капремонту. Сейчас мы столкнулись с проблемой, которая мешает нам реализовать те обещания, которые мы дали москвичам, потому что мы не можем выполнить программу капремонта в отдельных домах. Нужна новая программа, определенная экономическая и социальная модель для ее реализации», — уверен депутат Мосгордумы, ректор ВШЭ Ярослав Кузьминов.

По словам эксперта, это социальная проблема. Ведь многие воспринимают переселение как шанс на значительное улучшение, расширение жилищных условий. Мол, если долго поторговаться, могут дать квартиру в два раза больше.

«Даже такой богатый город, как Москва не сможет откуда-то найти деньги, чтобы из 25 миллионов квадратных метров сделать 75 и все их отдать жителям. Это невозможно. Здесь надо вспомнить о том, что требование увеличить свою жилую площадь в полтора раза – это требования, чтобы мое переселение оплачивали другие горожане, — констатирует Кузьминов. – Надо четко показать, что получит житель. Мы меньше не сможем ему дать при переселении. С другой стороны, мы можем дать возможность человеку доплатить и приобрести новую квартиру. И мы должны дать человеку третью опцию – получить большую квартиру в Новой Москве».

Депутат подчеркивает: житель должен переселиться в тот же район, при этом получит более комфортные условия начиная от большей высоты потолков, современных санузлов и лифтов в подъездах, заканчивая большей конкретностью нового жилья.

«Одно дело, что сейчас они не могут продать квартиры в пятиэтажках. Может быть они хотели его продать и получить трех- или четырехкомнатную квартиру в Бутово. Но они не могут, потому что их жилье почти ничего не стоит. Наши дворы сейчас – это автостоянки, двора почти нет. Это дополнительное основание, чтобы решить этот вопрос», — подытожил Ярослав Кузьминов.

Эксперты добавляют: не все отслужившие свое многоэтажки по своей серии попали в программу сноса ветхого жилья, но они разрушаются на глазах. И чтобы завтра в авральном режиме не решать вопрос с размещением переселенцев из аварийного жилья уже сегодня нужно думать о пошаговом продлении программы по сносу ветхих домов. При этом программа должна быть не точечной, а охватывать комплексный редеволопмент целых кварталов, меняя не только их застройку, но и инфраструктуру, качество жизни.