Тесно, далеко, элитно

Элитные квартиры в долларах сейчас стоят столько же, сколько квартиры эконом-класса до кризиса. Помогли девальвация и смена бизнес-модели — дома все чаще строят далеко от центра, при этом площадь квартир сокращается. Но застройщиков это не спасает — спрос на премиум-сегмент продолжает снижаться.

За время кризиса цены на недвижимость в Москве существенно снизились. Как показало исследование компании «Метриум Групп», сегодня, если считать в валюте, цена самых дешевых элитных квартир вполне сопоставима со средним бюджетом покупки однокомнатной квартиры эконом-класса 2,5 года назад.

В январе 2014 года средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройках массового сегмента составляла 6,25 млн руб., а цены на «однушки» варьировались от 4,1 млн до 9,58 млн руб. в зависимости от проекта. В пересчете на доллары по среднему курсу на тот момент (33,93 руб.) квартира обошлась бы в $184,2 тыс. (диапазон — от $120,8 тыс. до $282,3 тыс.). При этом средняя стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах эконом-класса составляла 142,4 тыс. руб., или $4,2 тыс.

В настоящее время за эти деньги уже можно купить элитное жилье.

По итогам первого полугодия 2016 года стартовая стоимость «квадрата» в премиальных новостройках Москвы составляла $4,5 тыс., а минимальный бюджет — $202 тыс.

«Да, сегодня $4,8 тыс. — это немногим более 300 тыс. руб., что почти соответствует $10 тыс. до девальвации рубля в 2014 году», -— отметила Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

«Формально это так: если измерять цены в долларах, то сегодняшние выраженные в валюте цены на дорогую недвижимость сравнимы с докризисными, пересчитанными в валюту ценами объектов эконом-класса. Но правильнее было бы говорить не о падении цен, а об изменении курса и переходе рынка на рублевые цены», — отмечает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.

Элитный рынок жилья практически полностью перешел на рубли, хотя раньше высокобюджетную недвижимость традиционно оценивали в валюте.

«При этом рублевые цены, надо отметить, за два года не снизились, а в ряде проектов показали рост. В среднем по рынку рублевые цены за два года увеличились на 20%. Сегодня средневзвешенная цена квадратного метра в элитных новостройках составляет 820 тыс. руб. Для сравнения: в августе 2014 года стоимость элитного квадрата составляла 683,7 тыс. руб.», — говорит Румянцева.

В «Метриум Групп» признают, что сравнение валютных цен «сейчас» и «тогда» не совсем корректно.

«Однако это позволяет получить весьма наглядное представление о том, как изменился рынок недвижимости за каких-то два с небольшим года. Если в начале 2014 года покупатель с рублевым эквивалентом суммы в $200 тыс. мог рассчитывать на приобретение довольно скромного жилья в новостройке эконом-класса, то сегодня обладатель бюджета в $200 тыс. — это состоятельный человек, способный купить квартиру в элитной новостройке», — заметил Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп».

Чем дальше от центра, тем дешевле

Хотя появился целый ряд бюджетных предложений, средние цены на элитное жилье довольно высоки (около $12 тыс. за кв. м).

«Да, сейчас можно найти минимальные цены от $4,8 тыс. в премиум-классе, но сравнение этого показателя со средними ценами в эконом-классе будет некорректным. В период с января по июнь 2016 года средняя цена предложения на рынке новостроек премиум-класса находилась в диапазоне $12–12,5 тыс. за кв. м», — уточнил Анатолий Довгань, директор департамента анализа и мониторинга рынка Savills в России.

Сергей Звенигородский, руководитель отдела розничных продаж «Солид Менеджмент», также признал, что, несмотря на наличие единичных премиальных лотов стоимостью от $4,8 тыс., средняя цена за «квадрат» в этом сегменте значительно выше. Как он объяснил, дешевые лоты в премиум-сегменте, как правило, появляются в рамках маркетинговых или рекламных акций.

«Это чаще всего небольшие, низколиквидные лоты небольшой квадратуры, которые практически не пользуются спросом в премиальном сегменте. К такой стратегии ранее прибегали в основном на рынке массового жилья в целях рекламы конкретных жилых объектов, но сейчас рынок меняется и приемы, способствующие росту продаж, кочуют из одного сегмента в другой», — считает эксперт.

Впрочем, это не единственная причина.

Элитные дома все чаще строят вдали от центра, и на такие объекты цены часто ощутимо ниже.

По данным «Метриум Групп», с начала 2014 года объем предложения элитного жилья на первичном рынке вне ЦАО увеличился в три раза и сегодня его доля составляет ровно 50% от общего количества квартир в этом сегменте.

«Плотная застройка центра Москвы в совокупности с программой реорганизации столичных промзон привели к выходу премиального проекта за пределы ТТК. Качественное наполнение подобных проектов осталось прежним и полностью отвечает критериям элитного сегмента, а вот локация позволяет делать цены проекта более интересными и доступными для покупателя», — говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Никто не хочет переплачивать

По оценке Ольги Широковой, за время кризиса структура рынка претерпела существенные изменения — появился большой объем проектов, относимых к премиум-классу, значительно более доступных по цене, чем классическое элитное жилье. При этом, по всей видимости, количество доступных предложений будет расти, поскольку большинство экспертов говорят о том, что спрос существенно изменился.

«Мы отмечаем смещение спроса в более доступные бюджеты.

По итогам первых шести месяцев 2016 года более половины всех сделок (60%) прошли в бюджете до $1 млн», — говорит Довгань.

В результате растет спрос на квартиры небольшой площади.

«С рынка вымываются наиболее ликвидные квартиры и апартаменты с небольшими площадями. Застройщики реагируют на спрос и предлагают объекты с соответствующими лотами. Например, средняя площадь проданного лота в элитных новостройках уменьшилась за год на 14%, а средний бюджет сделки сократился на 20%», — говорит Румянцева.

Более 60% покупателей нацелены на покупку квартир площадью до 150 кв. м, отмечают в «БЕСТ-Новострое».

«Да, по сравнению с докризисным периодом предпочтения поменялись. Сейчас не хотят переплачивать за чрезмерно большую площадь, как мы видим, и застройщики тоже стали предлагать в элитном сегменте компактные квартиры», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

В июле текущего года выручка от продажи новых элитных квартир составила всего 3 млрд руб., что на 1 млрд меньше даже, чем в прошлом году, одном из самых неудачных и провальных для рынка за всю его историю.

«Сказать, что у риелторов и девелоперов, работающих с элитной недвижимостью, дела обстоят значительно лучше, чем в массовом сегменте, было бы преувеличением», — говорит Звенигородский.