Ипотека валится в застой

Ипотечный рынок вырос в прошлом году благодаря госпрограмме и снижающимся ставкам, говорится в отчете НАФИ. При этом банкиры обещают, что в 2017 году ставки по жилищным кредитам «дойдут до исторических минимумов». Уже сейчас ставки по жилищным кредитам находятся на уровне 2012 года. Впрочем, эксперты не ждут ипотечных рекордов от 2017 года. В лучшем случае удастся выдать жилищных кредитов столько же, как в 2014 году.

Совокупная просроченная задолженность россиян по ипотеке достигла 70,3 млрд руб. к концу 2016 года, подсчитали в Национальном агентстве финансовых исследований (НАФИ). Это на 6,2% больше, чем годом ранее, говорится в отчете. При этом объем выданных ипотечных кредитов за 2016 год увеличился на 27% и составил 1,47 трлн рублей.

Основным драйвером роста рынка было снижение процентных ставок, отмечают в НАФИ. Повлияла также программа господдержки ипотеки. По ее условиям, ставка банка по жилищному кредиту субсидировалась до уровня ключевой ставки ЦБ плюс 2,5 процентного пункта. При этом ставка для заемщика не должна была превышать 12% годовых. Госпрограмма была выполнена почти на 100% в рамках лимита 1 трлн руб/, отмечают в агентстве.

В этом году программу господдержки ипотеки решили не продлевать. Однако банкиры уверены, что справятся и без нее. Помочь возродить рынок ипотеки должны снижающиеся ставки.

«Исторически самые низкие ставки»

Ставки по жилищным кредитам в 2017 году могут дойти до исторических минимумов, заявил на прошлой неделе глава Сбербанка Герман Греф на встрече с президентом Владимиром Путиным. «По ипотеке сегодня у нас исторически самые низкие ставки. В этом году, с учетом того, что есть достаточно амбициозные планы по снижению инфляции, ставки будут падать, конечно. Поэтому я думаю, что в этом году мы выйдем на исторические, самые низкие уровни ставок по ипотеке», — сказал глава крупнейшего банка страны.

Сегодня Сбербанк — это 55% рынка ипотеки, рассказывал президенту Герман Греф. Как сообщал недавно директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Сбербанка Николай Васев, объем выдачи банком ипотечных кредитов в 2016 году составил 722 млрд руб., что на 8% ниже, чем в предыдущем году. Портфель увеличился до рекордных 2,47 трлн руб.

Помогло увеличить портфель банку активное снижение ставок. По такому же пути банк собирается идти и в этом году. Так, с 20 февраля кредитное учреждение уменьшило ставки по ипотеке в среднем на 1,1 п.п.

В заявлении ВТБ совместно с ВТБ24 говорится о том, что банк с 1 марта также снизит ставки по ипотеке на 1,1 процентных пункта.

В целом по рынку, согласно данным Центробанка на 1 января этого года, средневзвешенная ставка по жилищным кредитам в рублях, выданным в течение месяца, составила 11,56%. В начале прошлого года она была 12,89%. На таком низком уровне, как сейчас, ставка по рублевой ипотеке была в начале благополучного 2012 года.

Снизилась и ставка по ипотеке в валюте. На 1 января этого года, по данным ЦБ, она составила 8,87%, в начале же года была 10,09%.

Валютная ипотека умерла

Всего за 2016 года в России было выдано 856 344 рублевых ипотечных кредитов. Но валютные кредиты, несмотря на падающую ставку, не пользовались спросом.

По данным ЦБ, в прошлом году валютную ипотеку рискнуло взять всего 34 заемщика. Они получили займы на сумму 1 млрд руб. Срок таких кредитов короткий — чуть более 3 лет.

Именно в сегменте валютной ипотеки быстрее всего растет просрочка. По состоянию на начало 2017 года доля просроченных займов в структуре ипотечных кредитов, которые выдали российские банки, составила 2,65%, говорится в исследовании НАФИ. При этом среди рублевых займов доля просрочки оказалась равна 1,1%, а среди валютных — 31,3%, подсчитали авторы исследования.

Доля просроченных жилищных кредитов в иностранной валюте выросла, так как добросовестные заемщики досрочно погашают хорошо обслуживаемые займы, утверждает Национальное агентство финансовых исследований. Это в итоге сокращает суммарную задолженность россиян по валютным кредитам и приводит к росту доли просроченных займов, объясняют в НАФИ.

Эксперты считают, что в следующем году валютных кредитов будет выдано еще меньше.

«В валютную ипотеку я не верю, потому что сейчас очень большая волатильность курса, и спрос на валютную ипотеку нулевой. Валютная ипотека может возродиться только в условиях возврата к политике управляемого плаванья и стабилизации курса, чего в ближайшее время не будет», — комментирует главный экономист Альфа-банка Наталья Орлова.

Говорить о скором возрождении валютной ипотеки абсолютно бессмысленно, считает и директор банковского института ВШЭ Василий Солодков. «Рубль завязан на цены на нефть. От того, что власть говорит о том, что они не связаны, ничего не меняется. В условиях, когда инструменты хеджирования валютных рисков недоступны, чтобы брать валютную ипотеку, нужно быть больным на голову», — говорит он.

К тому же, как указывают эксперты, в своем недавнем обзоре арбитражной практики Верховный суд указал, что риск изменения курса валюты лежит на заемщике, тем самым поставив окончательную точку в споре о том, по какому курсу нужно возвращать взятые в валюте ссуды.

«Возврат суммы займа должен быть произведен, исходя из валюты займа, указанной в договоре. Риск изменения курса валюты долга лежит на самом заемщике»,

— говорится в документе.

При этом аналитики затрудняются сказать, до какого уровня могут дойти в этом году ставки по рублевой ипотеке. Например, по прогнозу АИЖК, к 2018 году ставки по жилищным кредитам могут упасть до 10%.

Около 80% ипотечного рынка сегодня приходится на госбанки, и если они будут снижать ставки за счет дешевого фондирования, то действительно они смогут ощутимо снизить ставки, считает Наталья Орлова.

В 2017 году рынок вырастет на 10 — 15% и составит не менее 1,7 трлн руб. (это примерно соответствует уровню 2014 года, когда было выдано ипотеки на 1,76 трлн руб.), — прогнозирует руководитель дирекции ипотечных продаж банка ВТБ Георгий Тер-Аристокесянц.

ВТБ в 2016 году выдал ипотеку примерно на 40 млрд руб., что стало историческим рекордом для банка, говорит банкир. В 2017 году кредитная организация хочет улучшить этот результат еще на 20%. Наталья Орлова прогнозирует и общий рост ипотечного рынка на уровне 20%.

«Если говорить о базовых ставках по ипотеке в этом году, то возможно незначительное изменение в сторону снижения в течение года»,

— осторожно говорит Георгий Тер-Аристокесянц.

Впрочем, Василий Солодков не верит в рекорды, которые поставит ипотечный рынок в этом году. «Три года у нас реальные доходы снижались, население очень тяжело живет и значительных улучшений не предвидится. Поэтому ждать рекордов по выдачи ипотеки не приходится ни при каких ставках. Если же действительно вырастет спрос на ипотеку, то повысятся цены на жилье, которые сейчас снижаются. В результате это сведет на нет усилия по снижению ставок по кредитам», — резюмирует эксперт.