Бизнес под залог квартиры

— Цель — сделать из ипотеки не только социальный проект, но и привлекательный бизнес — устойчивый, прибыльный. Поэтому мы одними из первых решили уйти от банковского формата и с ним не конкурировать, — раскрывает суть бизнес-модели гендиректор компании Руслан Исеев. — Делаем все, что сопутствует выдаче кредита: привлекаем клиентов, собираем документы. Собственно заем выдает банк, входящий с нами в одну финансовую группу, но мы тут же выкупаем закладную, «переупаковываем» в ипотечные облигации и продаем в рамках программ ДОМ.РФ (ранее — АИЖК. — Прим. ред.) или в партнерстве с другими крупными операторами.
<!—

—>
По словам финансиста, рынок ипотеки не может нормально развиваться, если он не соединен с рынком ценных бумаг. Банковские балансы ограничены, а регулирование этой сферы таково, что держать крупные портфели с очень низкой маржой для многих сейчас достаточно сложно. Ипотечные облигации все эти проблемы решают.
Типичный потребитель такого продукта — собственник бизнеса в возрасте 35-45 лет, планирующий развитие компании или разовые траты: покупку другого объекта недвижимости, ремонт, родственную сделку. Кроме того, он может консолидировать уже имеющуюся кредитную нагрузку. От банковских предложений такой вариант отличается тем, что перед выдачей займа под залог не обязательно погашать все старые долги: это можно сделать после получения денег, а разницу направить на другие нужды.
— Субъекты МСБ отличаются от граждан, которые берут займы на улучшение жилищных условий, платежной дисциплиной. Предприниматели понимают, что деньги должны работать, поэтому стараются ускорить обороты. Средний срок погашения кредита — 4-7 лет. Банки требуют от бизнеса большое количество отчетности, баланс. Мы же принимаем все, что характеризует фактическое ведение дел, например, оборот по банковской карте, — поясняет управляющий екатеринбургским офисом ипотечного оператора Роман Сахно.
<!—

—>
С июня 2018 года через эту компанию заемщикам в Москве, Казани и Волгограде выдано уже более миллиарда рублей. В екатеринбургский офис за первую неделю работы поступило 100 заявок, оформлено два кредита на общую сумму 2,5 миллиона. Всего же планируется открыть 7-8 офисов по стране, в наиболее крупных городах. Подразумевается, что каждый будет действовать как хаб, к примеру, екатеринбургский — обслуживать не только свердловчан, но и жителей Челябинской, Тюменской областей, Пермского края.
Средневзвешенная ставка по займам под залог имеющегося жилья составляет 13,6 процента — она выше банковской, но авторы проекта уверяют, что для потенциальных клиентов важно не это, а возможность в принципе получить кредит. Скажем, если как субъекту МСБ предпринимателю уже отказали, а потребительский заем брать не хочется — ставки высоки и сроки ограниченны. Да, у частного инвестора продукт заведомо дороже. С другой стороны, надо понимать, что требования к качеству залога очень высокие: только ликвидные квартиры на вторичном рынке. Дома с деревянными перекрытиями, старые двух-трехэтажки даже не рассматриваются. Хрущевки — в зависимости от серии и района. «Забракуют» и другую крайность — элитное жилье, потому что его сложно продать.
«РГ» поинтересовалась у отраслевых экспертов, насколько предложенный продукт востребован на региональном рынке, и какие риски они видят в этой бизнес-модели? Практически все сошлись во мнении, что у малых и средних компаний новая финансовая услуга должна пользоваться спросом ввиду объективных трудностей с получением обычных кредитов. Также бизнесменов может заинтересовать кредитование на большую сумму, чем в беззалоговых программах для МСБ.
Предприниматели отличаются от граждан, берущих займы, платежной дисциплиной: они понимают, что деньги должны работать, поэтому стараются ускорить обороты
— Такая деятельность законна и вполне соответствует российской практике ипотечного кредитования. Оператор выступает сначала в качестве ипотечного брокера, формирует все необходимые для выдачи кредита документы, а затем занимается финансовым инжинирингом, что позволяет получить финансирование от государственного института развития. Технология базируется на фабрике ипотечных ценных бумаг, реализуемой дочерней компанией «ДОМ.РФ Ипотечный агент», — поясняет Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при правительстве России. — В июле 2018 года российское законодательство разрешило электронную форму ипотечной закладной, что существенно облегчило деятельность, связанную с ипотечными ценными бумагами, снизило операционные издержки и сделало ставку более привлекательной.
С другой стороны, нужно отдавать себе отчет, что в случае невозврата займа кредитор имеет право реализовать предмет залога, то есть квартиру бизнесмена, даже если она является его единственным жильем. Не исключены и другие риски.
<!—

—>
— Ипотечный оператор, в отличие от банка, не подпадает под жесткие требования Банка России по резервированию. Это не означает, что резервы можно не создавать вовсе, но их величина определяется самостоятельно в зависимости от сальдо платежей заемщиков и выплат держателям ипотечных облигаций. При адекватной оценке залоговой недвижимости и обязательном страховании вероятность отрицательного денежного потока существенно сокращается. Однако чем шире распространится эта схема, тем более вероятно, что регулятор установит нормы обязательного резервирования, требования к собственному капиталу и прочие ограничительные меры для оператора, что негативно отразится на уровне процентных ставок и рентабельности, — считает юрист Жанна Малис, управляющий партнер компании «Единая городская служба «Помощь Дольщикам».
По мнению гендиректора компании «Ваш финансист» Игоря Пономарева, предложенная бизнес-модель не нова, она в той или иной степени копирует модель АИЖК, которая в свое время создавалась по примеру американских Fannie Mae и Freddie Mac. Сюда же можно отнести программу кредитования банка «Дельтакредит», по стандартам которой работают более мелкие российские банки, выдавая ипотеку. Но в данном случае на рынок выводятся нетиповые продукты. Лимит кредитования в 25 миллионов рублей в большинстве случаев достаточен для МСБ.
— Собственно, в этих плюсах и заключается слабость бизнес-модели, ведь при кризисе в экономике, снижении платежеспособного спроса с одновременным падением цен на недвижимость даже на сравнительно безрисковом ипотечном рынке возможны проблемы. Здесь реальны куда более серьезные последствия: риск отдельных предпринимателей и даже целых отраслей. При бурном росте кредитования и неумелом риск-менеджменте легко получить ситуацию, аналогичную той, что сложилась в 2014 году на рынке валютной ипотеки: доходы упали до уровня, когда обслуживать обязательства потребители не смогли, а их долги превысили стоимость заложенной недвижимости, — рассуждает эксперт.