«Жемчужина» раздора

16-этажный жилой комплекс бизнес-класса «Жемчужина Анапы» расположен в самом центре курортного города. Возведенный по официально выданному разрешению на строительство и в соответствии со всеми техническими нормативами, он оказался заложником судебных тяжб: на застройщика сначала обратила внимание прокуратура, а затем — управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края. Компанию обвиняют в отсутствии государственной экологической экспертизы на строительную документацию, хотя она по закону не требуется. Из-за этого, несмотря на положительное заключение Госстройнадзора и подключенные коммуникации, а также уже заселившихся жильцов, мэрия Анапы отказывается вводить дом в эксплуатацию.

История с «Жемчужиной Анапы» типична для Краснодарского края — даже возведение дома в соответствии с требованиями и регламентами не гарантирует застройщику его успешную сдачу в эксплуатацию.

Летом 2012 года застройщик получает от администрации Анапы разрешение на строительство многоквартирного дома №RU23301000-186. Его должны возвести на пересечении улиц Ленина и Шевченко, на месте цехов трикотажной фабрики. Перед этим получены положительное заключение на проектную документацию и результаты инженерных изысканий негосударственной экспертизы. По словам застройщика, после этого он обращается в мэрию с вопросом о необходимости проведения государственной экологической экспертизы.

«Лечебно-оздоровительные местности и курорты, к которым отнесена также Анапа, имеют режим особо охраняемых природных территорий. Однако на указанном вами земельном участке до приобретения его в частную собственность были расположены помещения промышленного назначения, в том числе фабрика, — поясняет в ответе застройщику главный архитектор Анапы Игорь Коломийченко. — Земельный участок не относится к участкам, в отношении которых установлен особый режим охраны, так как он не имеет особого природоохранного, научного, историко-культурного или иного особо ценного значения».

Стройка с привлечением средств дольщиков закипела. Но осенью 2013 года кубанская прокуратура, посчитав, что разрешение на строительство выдано с нарушениями, обращается в Арбитражный суд Краснодарского края. Решением суда, оставленным в силе постановлением Пятнадцатого арбитражного суда Ростова-на-Дону, надзорному органу отказано в удовлетворении заявленных требований. Спустя почти год Арбитражный суд Северо-Кавказского округа возвращает дело на новое рассмотрение в краснодарский арбитраж. Причиной для этого стало то, что предыдущими судами «не дана правовая оценка отсутствию государственной экологической экспертизы при выдаче оспариваемого разрешения на строительство».

К тому моменту ЖК «Жемчужина Анапы» была возведена до 13-го этажа, а квартиры практически распроданы.

После того как прокуратура фактически проиграла два суда, в процессе оказался еще один участник — управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края. Представители этого ведомства заявили, что оспариваемый участок находится на территории культурного наследия — комплекса «Античный город Горгиппия и его некрополь».

Действительно, большая часть территории современной Анапы расположена на месте античного города Горгиппия, существовавшего в составе Боспорского царства в IV веке до н.э. – III веке н.э. Основанная на месте еще более древнего города, центра племени сидов, Горгиппия выпускала собственную серебряную монету и вела активную торговлю хлебом и вином со всем античным миром. В середине III века н.э. город разрушен сильнейшим пожаром, а спустя несколько десятилетий его окончательно добило нашествие гуннов. При раскопках еще в советское время было понятно, что полностью восстановить античный город, раскинувшийся на 40 га, невозможно, для этого нужно переносить современную Анапу. Археологи приняли решение о раскопках на самых значимых для науки объектах.

Место в самом центре курорта, на котором возведен ЖК «Жемчужина Анапы», многие десятилетия находится в хозяйственном обороте, археологические раскопки здесь ранее проводились, поэтому, выдавая разрешение на строительство, мэрия, видимо, не сочла нужным налагать какое-либо обременение на застройщика. Это удалось доказать в суде, подтвердившем, что стройка не нарушила законодательства об охране памятников истории и культуры. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 апреля 2015 года подтвердило, что на указанном участке объекты культурного наследия попросту отсутствуют.

После этого управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края опять обратилось в суд по вопросу отсутствия государственной экологической экспертизы на уже возведенный объект. Этот довод звучал и в первых судебных заседаниях, но никаких нарушений суд тогда не усмотрел.

Из ФГБУ «Центр лабораторного анализа и технических измерений по ЮФО», входящего в Росприроднадзор, застройщику пришел ответ: на дату получения разрешения на строительство жилого комплекса «Жемчужина Анапы» границы зон санитарной охраны курорта не были установлены, поэтому отнести участок под будущей стройкой к конкретной санитарной зоне невозможно. Это могло послужить препятствием проведению государственной экологической экспертизы. После вступления изменений в законодательство и вовсе отпала ее необходимость для этого участка. И Росприроднадзор по Краснодарскому краю и Адыгее (одно ведомство на два региона) также утверждает, что Анапа не является особо охраняемой природной территорией в настоящее время.

Более того, из 400 разрешений на строительство аналогичных объектов, выданных в период с 2012 по 2015 год, ни один из проектов не был подвергнут государственной экологической экспертизе.

«Таким образом, прохождение процедуры государственной экологической экспертизы для проекта строительства, расположенного в третьей зоне санитарной охраны курорта Анапа, считается невозможным, так как данный объект строительства не является объектом такой экспертизы», — подытожил заместитель директора центра Александр Черкашин.

Между тем Пятнадцатый арбитражный суд Ростова-на-Дону при новом рассмотрении дела 17 марта 2016 года именно из-за отсутствия экологической экспертизы признал недействительным выданное за четыре года до этого разрешение на строительство.

Складывается парадоксальная ситуация. В июле 2015 года застройщик получил заключение краевого управления Госстройнадзора о его соответствии техническим регламентам, затем дом подключили к городским коммуникациям. Но уже почти год около 200 дольщиков, многие из которых переехали в солнечную Анапу из других регионов страны, хотя и вселились в квартиры, остаются без права на прописку и не могут распоряжаться собственными квартирами.

Жильцы комплекса уже направили несколько обращений как к краевым властям, которые уже сообщили, что не могут вмешиваться в работу муниципальной администрации, так и к федеральным структурам, президенту Владимиру Путину.

«Большинство из нас уже проживает в своих квартирах. Да и куда же нам деваться, если это наше единственное жилье? Дом построен качественно, выполнен по современным технологиям, отвечает всем нормам, в том числе и сейсмическим, — говорится в обращении, которое подписали несколько десятков дольщиков. — Застройщик выполнил все свои обязательства перед нами. Так что же чиновники, люди, от которых теперь зависит наша судьба, почему же они не выполняют добросовестно свою работу, почему мы стали их заложниками?»