Под крышей дома своего

Год завершается на фоне рекордных продаж как в сегменте нового жилья, так и на «вторичке». Что будет дальше и, главное, стоит ли в перспективе ждать роста цен на жилую недвижимость, «Российская газета» спросила экспертов.
<!—

—>
Покупай, а то проиграешь
По данным Росреестра, с января по октябрь 2018 года спрос на новостройки в Москве, где жилье традиционно стоит дороже, чем в других регионах, вырос на 48 процентов, на вторичном рынке на 27 процентов. Ближе к концу года результаты, если сравнивать с показателями двухгодичной давности, оказались еще более впечатляющими: плюс 64,2 и 40,5 процента соответственно.
«Хотя это звучит немного парадоксально, но росту спроса способствовало как снижение, так и повышение ставок по ипотеке», — отмечает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.
В первом полугодии кредит становился все более доступным, и ставки по ипотеке опустились до беспрецедентно низкого для России уровня. Это обеспечило приток новых покупателей на рынок новостроек и оживило сегмент вторичного жилья.
После сентябрьского повышения Банком России ключевой ставки кредитные организации изменили вектор своей политики и начали повышать ставки по ипотечным кредитам. Это стало для граждан дополнительным стимулом поторопиться с решением о покупке жилья. «Эти события совпали с сезонным повышением спроса, которое наблюдается осенью и в начале зимы каждый год, что еще «подогрело» рынок», — говорит Игнахин.
Небывалому росту спроса на жилую недвижимость в этом году, как ни странно, способствовало как понижение,так и повышение ставок по ипотеке
Росту спроса способствовал еще один фактор. Владельцы долларовых вкладов, чьи сбережения позволяли приобрести жилье, также стали совершать покупки на фоне тревожных слухов о дедолларизации депозитов. Свои рублевые накопления реинвестировать в недвижимость поспешили и некоторые держатели вкладов в национальной валюте, добавляет в свою очередь Светлана Вольская, руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Пенсионный фонд за стеной
В 2018 году специалисты зафиксировали рост инвестиционного спроса на жилую недвижимость. Повышенный интерес к вложению средств в квадратные метры в этом году проявляли граждане, рассчитывающие на получение пассивного дохода от сдачи жилья в аренду, уточняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
<!—

—>
Это связано в первую очередь с пенсионной реформой, полагает она. На фоне новостей о повышении возраста выхода на пенсию многие клиенты решили создать собственный «пенсионный фонд». Наибольшим спросом в результате пользовались студии и однокомнатные квартиры/апартаменты с отделкой — после покупки их остается только обставить мебелью, не теряя времени на ремонтные работы.
Конечно, говорить о том уровне доходности, который наблюдался в начале 2000-х, не приходится, но недвижимость сейчас — популярный инструмент для сохранения денег и даже получения некоторой прибыли, констатирует Светлана Вольская.
«В следующем году определенная часть продаж также будет проходить с целью сохранения покупателями своих сбережений», — полагает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость.
Цены нового года ждут
По поводу ценовых перспектив рынка жилой недвижимости мнения экспертов расходятся.
До конца 2018 года значительного роста ждать не стоит, уверена Мария Литинецкая. Скорее наоборот: застройщики сейчас активно предлагают новогодние акции, позволяющие покупателям значительно сэкономить.
В начале 2019 года рост средней стоимости квадратного метра будет сдерживаться активным выходом нового объема предложения. «Переход к использованию эскроу-счетов (специальные счета в банках, где деньги дольщиков будут храниться до окончания строительства. — Прим. ред.) с июля 2019 года стимулировал девелоперов ускорить получение разрешений на строительство новых объектов», — поясняет Литинецкая.
151,1 тысячи рублей составила средняя стоимость 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке в границах старой Москвы по итогам первого квартала 2018 года
Основной рост цен, по ее мнению, придется уже на вторую половину 2019 года.
В столичных новостройках массового сегмента средние цены уже обгоняют инфляцию, то есть имеет место реальное удорожание жилья в новостройках, констатирует Кирилл Игнахин. «Поскольку дальнейшие перспективы ипотеки неясны, а грядущий год принесет нам рост налоговой нагрузки и цен, скорее всего, до конца года покупатели активизируются. На мой взгляд, в этом году вполне может быть заключено свыше 75 тысяч договоров долевого участия, что станет абсолютным рекордом, — прогнозирует Игнахин. — На этом фоне застройщики в наиболее ликвидных проектах будут очень быстро наращивать цены (на 5 процентов и больше за месяц). В начале 2019 года девелоперы сохранят расценки на высоком уровне, чтобы посмотреть, как будет развиваться ситуация со спросом».
<!—

—>
Увеличение активности покупателей стимулирует рост цен и на вторичном рынке жилья, говорит Сергей Шлома. «Уровень платежеспособности населения остается невысоким, поэтому спрос в основном сосредоточен в масс-маркете. Если говорить о Москве, то это объекты стоимостью до 10 миллионов рублей. Такое жилье очень быстро вымывается из экспозиции, в то время как премиальные лоты, наоборот, застревают в продаже, уточняет он.
По итогам первого квартала 2018 года средняя стоимость 1 квадратного метра жилья на вторичном рынке в границах старой Москвы составляла 151,1 тысячи рублей. Однако к концу года она превысит отметку в 165 тысяч рублей, резюмирует Шлома.

Инфографика «РГ»/ Антон Переплетчиков/ Юлия Кривошапко