Дом престарелых и состоятельных

Российские девелоперы осваивают новый формат – частные дома престарелых. В Европе и США спрос на подобные услуги крайне высок, а инвестиции в сегмент являются одними из наиболее надежных. В России ниша практически пустует — спрос небольшой, так как проживание в приличном доме пенсионеров, не напоминающем «дом скорби», по карману немногим. Пока рынок в состоянии переварить только небольшое количество проектов премиум класса.

В условиях стагнации российские девелоперы начинают осваивать новый для себя сегмент – частные дома престарелых. По оценке NAI Becar, в последнее время было заявлено о реализации проектов совокупным объемом более 30 млрд руб. В число инвесторов входят как частные, так и квазигосударственные компании и государственно-частные партнерства.

«Рынок частных пансионатов по уходу за пожилыми людьми в России пока только начинает складываться, у него большой потенциал в силу отсутствия качественного предложения и наличия спроса на такие услуги. Сейчас этот рынок значительно меньше других секторов, не структурирован и находится на подъеме», — говорит Марина Руднева, генеральный директор O1 Group.

В России сегодня существует уже около 10 сетей, состоящих из примерно 50 объектов на 2500 мест.

В основном они находятся в Московской области. Это сети «Домашний уют», УКСС, «Забота», «Желтый крест», Senior Group, «Доброта», «Родные люди», «Забота и уход», «Медсервис». Также анонсировано создание еще нескольких сетей и отдельных пансионатов (Сеть пансионатов сестринского ухода для пожилых людей с оказанием медикосоциальных услуг, «Нордстар Девелопмент»; Сеть частных пансионов для пожилых людей, ГК «Глубина», GDP Vendome). О своих намерениях создать сеть пансионатов в Подмосковье недавно заявил негосударственный пенсионный фонд (НПФ) «Благосостояние». Один объект фонд уже создал — пансионат для пожилых людей «Монино» в Щелковском районе Московской области, в 25 км от столицы. O1 Group начала строительство пансионата для пожилых в мае этого года. Он строится в Истринском районе Московской области. В рамках первой очереди до конца 2017 года построят 250 номеров и все необходимые объекты инфраструктуры. В первую фазу проекта компания уже инвестировала почти 2 млрд руб.

Стандартный вариант проживания предполагает полный пансион в 1-4-х местном номере с 5-разовым питанием, ежедневным медицинским наблюдением и анимацией. В оснащение стандартного номера входит душ, санузел, холодильник, телевизор. Дополнительно может оплачиваться лечение.

Проживание в таких домах обходится в среднем в 1500 рублей в сутки, или в 45 тыс. руб. в месяц.

Александр Балабин, генеральный директор компании «Северин Проект» считает, что эффективная стоимость таких услуг составляет порядка 100 тыс. руб. за человека в месяц.

Платежеспособных клиентов мало

На Западе этот формат уже давно опробован и считается одной из самых надежных инвестиций, поскольку средняя заполняемость здесь на уровне 90%, а в отдельных странах достигает и 98%.

«В Западной Европе сохраняется неудовлетворенный спрос на частные пансионаты для пожилых людей, средний показатель составляет 4 тыс. мест на 100 тыс. жителей. Ежегодный рост рынка оценивается в 20-25%. Доля частных инвесторов и собственников в большинстве развитых стран превышает 75%.

В Восточной Европе похожая демографическая ситуация, инвестиционная активность и строительство новых объектов начались в 2000-х годах, поэтому основные показатели в 3,5-5 раз ниже», —рассказывает Руднева.

В то же время, в России «немного другой уровень доходности и более длительные сроки окупаемости, с рядом дополнительных рисков и отсутствием сложившегося спроса и прогнозируемой динамики рынка», признает она.

«Ниша «домов престарелых» как бизнеса на сегодняшний день практически пуста.

Сказать, что это очень выгодный бизнес с широкими перспективами роста при нашем уровне доходов населения и размере средней пенсии нельзя.

Количество объективно платежеспособного населения ограничено», — говорит Александр Балабин, генеральный директор компании «Северин Проект». При этом, как он отметил, в крупных городах и агломерациях есть неудовлетворенный спрос на эти услуги: спрос имеется, но предложение на рынке отсутствует.

По мнению Балабина, подобные проекты могли бы развиваться в рамках государственно-частного партнерства.

«При условии заинтересованного участия государства в организации современных специализированных объектов есть возможность принципиального увеличения объемов этого рынка. Эффективная стоимость продажи услуг (одно человеко-место) составляет порядка 100 тыс. рублей в месяц, если государство профинансирует хотя бы 30-35% от этого объема стоимости, то возможно предположить, что сделает эти услуги более доступными и востребованными», — говорит Балабин.

В России частные дома престарелых имеют все шансы стать полноценным сегментом рынка коммерческой недвижимости, интересным девелоперам и инвесторам, считает Руднева.

«У нас аналогичная демография и более серьезные проблемы со старческими и хроническими заболеваниями у пожилых людей, кроме того, наблюдается снижение качества медицинского обслуживания и условий для достойного ухода со стороны государства», — говорит она.

Дом скорби

Один из факторов, тормозящий развитие этого рынка – негативный образ домов престарелых, сложившийся в России.

«В нашей стране в массовом сознании такие места ассоциируются с чем-то неприятным — молодым людям отправлять туда своих родственников неудобно, самим пенсионерам переезжать туда страшно», — отмечает партнер Frontarchitecture Владислав Спицын.

В то же время, как признает Балабин, за исключением незначительного количества качественных профильных учреждений, «основная масса производит именно то впечатление, которое возникает в голове почти у каждого, когда слышит дом престарелых». «Очевидно, что у нас сейчас это дом скорби», — уверен эксперт.

В такой ситуации девелоперы и инвесторы считают, что востребованы могут оказаться именно дома престарелых, предлагающие хорошее качество жизни для постояльцев.

«В лучших пансионатах практикуются европейские стандарты ухода за пожилыми людьми. Здесь сформированы все условия для полноценной, насыщенной жизни, предоставляются медицинские услуги, в том числе реабилитация после тяжелых травм, инсульта. Также в подобных центрах максимально развита инфраструктура для организации ежедневного досуга постояльцев.

Пансионат позиционируется не как «дом для престарелых», а как центр пожилого человека, где к каждому постояльцу находят индивидуальный подход», — отмечает партнер Frontarchitecture Владислав Спицын.

«В таких домах нужно проектировать пространства для общения, изучеия иностранных языков. На территории необходимо создавать возможности для прогулок, активного отдыха. Люди не должны здесь «доживать», люди должны здесь жить», — уверен Владислав Спицын.

Юридически домов престарелых не существует

Поскольку продукт для России новый, реализовать его достаточно сложно. При строительстве надо учитывать потребности именно пожилых людей, помимо этого необходимо решать задачу управления такими нетипичными заведениями.

«Проект строительства нового объекта данного типа недвижимости очень специфическая задача, непонятная для «стандартного девелопера». В ней сходятся две задачи – собственно девелоперская, создание нового объекта недвижимости, и профессионально управленческая – организация бизнеса по оказанию очень специальных услуг», — говорит Балабин.

Опыта проектирования современных объектов для пожилых людей в России практически нет, поэтому требуется привлечение зарубежных экспертов.

«Далее уже российские проектировщики адаптируют проектные решения под российские нормативы и регламенты, в этом заключается главная сложность. С точки зрения технологии строительства данные объекты принципиально не отличаются от других объектов недвижимости (гостиниц или медицинских центров). Для управления, безусловно, требуется опыт и знание специфики поведения (и других особенностей) пожилых людей, особенно с выраженными признаками старческих заболеваний, что требует квалифицированного персонала и современного оборудования», говорит Руднева.

Сложностей добавляет и тот факт, что в России такого понятия, как дом престарелых юридически не существует, а раз нет понятия, то нет и нормативной базы, по которой такие объекты можно классифицировать и оценивать.

«Основная задача проектировщиков заключается в соблюдении заранее определенной последовательности ежедневных событий (читайте: «режима», как в пионерском лагере), выраженных в объемно-планировочных решениях, что является необходимым условием для обеспечения стандартов проживания резидентов», — рассказывает Балабин.

В такие проекты могут включаться дома для отдельного проживания, студии в пансионах, где будет обеспечен постоянный уход, стационарные отделы и т.п.

«Номера в таких пансионатах можно проектировать довольно небольших размеров, поскольку чаще всего пожилые люди проживают одни, иногда вдвоем. Стоит предусмотреть квартиры для персонала, в том числе медицинских работников, а также приезжающих навестить постояльцев родственников», — рассказывает Спицын.

Помимо этого, в дизайне интерьеров должны быть учены потребности пожилых людей. «В дизайне таких пансионатов нельзя использовать яркие кричащие цвета. Ряд технологий и материалов, которые здесь применяются, присущи медицинским учреждениям и отвечают требованиям, предъявляемым к таким учреждениям. Все помещения спроектированы так, чтобы здесь было комфортно малоподвижным людям», — рассказал Спицын.